Главная / Статьи / Эксплуатация и техническое обслуживание объектов недвижимости. Опыт зарубежных стран и российская практика /
Статьи
Эксплуатация и техническое обслуживание объектов недвижимости. Опыт зарубежных стран и российская практика
Техническая эксплуатация зданий и сооружений представляет собой управление техническим состоянием объектов недвижимости с целью поддержания их в нормальном состоянии. Техническая эксплуатация — это своего рода диагностика и своевременное решение текущих проблем, связанных с оперативным и капитальным ремонтом, а также обеспечением безопасного функционирования здания. Без подобного сопровождения, использование объекта недвижимости может стать небезопасным.
Как правило, в техническую эксплуатацию здания/сооружения включаются следующие виды работ:
- Плановое техническое обслуживание и осмотр;
- Внеплановое техническое обслуживание и осмотр;
- Капитальный ремонт;
- Текущий ремонт;
- Санитарное обслуживание и клининг
Таким образом, техническая эксплуатация имеет своей целью содержание здания или сооружения в надлежащем рабочем состоянии.
Эксплуатация объектов недвижимости в практике США и стран европейского союза
Благодаря естественному рыночному развитию западных стран в течение десятилетий, они приобрели значительный опыт в рациональном управлении объектами недвижимости. Этому способствовало не только применение экономических и социальных реформ, но и научный подход к организации принципов технической эксплуатации зданий и сооружений.
Основными особенностями в практике эксплуатации объектов недвижимости в США и Западной Европе являются:
- четкое государственное регулирование в сфере лицензирования и сертификации компаний, производящих услуги технической эксплуатации зданий и сооружений;
- наличие единых стандартов эксплуатации объектов недвижимости;
- развитая инфраструктура и наличие высокой конкурентной среды, позволяющей поддерживать высокое качество услуг при относительно низких ценах;
- передача большинства объектов недвижимости в техническое управление сторонними компаниями (аутсорсинг);
- государственная поддержка владельцев объектов недвижимости, внедряющих системы энергоэффективности и экологической безопасности.
Положительные моменты в практике технической эксплуатации зданий и сооружений развитых западных стран связаны, в-первую очередь, с экономической эффективностью данной деятельности. Главными плюсами можно назвать эффективный менеджмент, большую степень «прозрачности» деятельности различных заинтересованных компаний, высокое качество технического обслуживания.
К относительным недостаткам можно отнести насыщенность рынка (для новых компаний, предоставляющих услуги по технической эксплуатации), высокую стоимость содержания специалистов, а также значительная ставка налогов на недвижимость.
Основная перспектива, касающаяся западного рынка технической эксплуатации зданий и сооружений — развитие энергосберегающих технологий, экологически чистых построек, дальнейшая унификация стандартов.
Эксплуатация объектов недвижимости в российской практике
Относительная молодость рыночных отношений предопределяет роль России в качестве «догоняющего», относительно практики управления объектами недвижимости. Естественно, многие принципы оптимальной эксплуатации зданий и сооружений перенимаются из опыта западных коллег, с включением определенных национальных особенностей.
Отличительными чертами эксплуатации объектов недвижимости в условиях России являются:
- слабое вмешательство государства в плане разработок единых стандартов;
- недостаточно развитая, но развивающаяся инфраструктура;
- концентрированность ресурсов и компаний в крупных городах (Москва, Петербург);
- высокие темпы роста рынка технической эксплуатации зданий и сооружений, увеличение потребности в данных услугах.
Серьезным плюсом российского сектора рынка технической эксплуатации является высокая перспективность и привлекательность с точки зрения инвестиций. Известно, что в России многие виды хозяйственной деятельности недооценены с позиции эффективности вложений, и рынок технической эксплуатации объектов недвижимости — не исключение.
К минусам можно отнести отсутствие единых правил на данном рынке, недостаточно высокие показатели качества, а также нехватку специалистов в области технической эксплуатации зданий и сооружений.
Перспективы российского рынка технической эксплуатации зданий и сооружений — появление и развитие специализированных инжиниринговых компаний, работающих в качестве аутсорсеров, повышение качественного уровня услуг, выработка единых стандартов.
Сравнение
Сравнительный анализ зарубежного и российского опыта наглядно демонстрирует достаточно большой отрыв в пользу стран запада. Однако для России это является существенным плюсом — все, что необходимо сделать, — просто адаптировать европейские или американские наработки к российским реалиям. Это позволит сэкономить значительную часть времени и ресурсов. Но, все же, необходимо развивать и отечественную научно-производственную базу, иначе перспективы будут аналогичными — останется только копировать зарубежный опыт.
